住宅ローンを変動金利にした人が知っておくべき2つのルール

変動金利にした人が知ってて欲しい、5年ルールと125％ルール

2022年に入り2月、3月と住宅ローンの固定金利が上昇しています。

フラット35の金利が1.44％（+0.08）と3年ぶりの水準となっており、背景にはアメリカのインフレによる利上げ、それにともない日本の長期金利が上昇しています。

固定金利が上昇するということは、遅れて変動金利が上昇する関係にあるため、今後は変動金利が上がる可能性があるということです。

みなさん変動金利があがるとどうなるか知っていますか?

利息が多くなるんでしょと考えているでしょうが、いつから上がるのか、どれぐらい上がるのか知っているでしょうか。

それには５年ルールと125％ルールを知っておくことが大切なので、解説していきます

住宅ローンの5年ルールとは

変動金利を選んだ場合、半年に1度の金利見直しがあります。しかし、その際の金利が上昇していたとしても、すぐに毎月の返済額は増えません。5年ルールがあるからです。金利が上昇していても、5年間は返済額が変わらないようになっています。

半年に1度、金利見直しがあった場合に返済額がどう変わるかというと、返済額は変わらずに毎月の返済額に占める借入元本と利息の内訳のみが変わります。

仮に毎月の返済額が10万円、そのうち借入元本が8万円、利息が2万円であるとしましょう。金利が上昇し、利息額が2万円から3万円になった場合、元本部分は8万円から7万円に減り、毎月の返済額は10万円のまま変わりません。

住宅ローンの125％ルールとは

金利上昇後、6年目からの返済額がどうなるのかというと、5年間の毎月の返済額の125％までしか上げることができないというのが125％ルールです。

例えば毎月10万円支払っていた場合は、6年目以降は12万5000円が最大となる計算です。

では125％を超えるような金利上昇があった場合はどうなるのでしょうか。上回った利息額は、支払いを免除されるのではなく「未払利息」として、翌月以降の返済に繰延されます。

最終回の返済日に未払利息があった場合は、一括返済をする必要があります。

変動金利に5年ルールと125％ルールがない住宅ローンがある

変動金利に５年ルールと125％ルールを設けていない住宅ローンがあります。例えばソニー銀行、新生銀行、PayPay銀行などはありません。住宅ローンに５年ルールと125％ルールがない金融機関で借りると、金利が上昇した時に毎月の返済額も増える可能性があります。

メリットとしては毎月変動があるということなので、最後に未払利息がない、すなわち期限内に払い終えることが出来るということです。

この先急激に金利は上昇することはないと考えている人、返済額が増えても大丈夫だと考えている人には問題ないかと思います。

変動金利型の住宅ローンを借りる場合は、５年ルールと125％ルールの有無を必ず確認してください。どちらがいいかは借りる方の好みだと思います。

ちなみに私は10年固定金利で借りています

なぜ10年固定金利で借りているかというと、バランスがいいからです。例えばauじぶん銀行0.595％、りそな銀行0.795％、イオン銀行0.670％となっています。変動金利と比べると当然高くはなっていますが、当初10年間は金利が変わらない安心感があります。

10年後は変動金利になりますが、再び10年固定金利を選ぶことができるので、状況に合わせて選択することができます。

借り換えを考えている人は、金利が上がる前に検討してもいいのではないでしょうか。

まとめ

変動金利の５年ルールと125％ルールいかがでしたか。意外と知らない人が多かったのではと思います。日本銀行がゼロ金利政策を続けている限りは、金利の急上昇はないと思いますが絶対はありません。日本銀行総裁が変わって、政策変更があるかもしれません。世界情勢が大きく変わるか可能性があるかもしれません。

転ばぬ先の杖というように、備えておけば助かることがあると思います。